房地产开发企业的房产被法院查封拍卖时的救济

律师观点分析

案情简介：

2014年5月，费某与海南某房地产公司签订《海口市商品房买卖合同》，约定其购买该公司建设的案涉房产。合同签订当日，费某向该公司支付了首付房款39万元。

2014年6月，该房地产公司作为保证人、费某作为借款人与工行共同签订了《个人购房借款/担保合同》，约定费某向工行某支行贷款91万元，用于购买案涉房产，房地产公司为该笔贷款提供连带责任保证。

2018年1月，案涉房产办理了《不动产权证书》，权利人为该房地产公司。

2019年2月，因费某存在逾期还款的违约行为，工行宣布费某的贷款提前到期，后工行从房地产公司保证金账户共扣收了费某欠付的全部剩余贷款本金及利息合计85万元。

2019年5月，另案曾某起诉费某的民间借贷纠纷判决生效，因费某未履行给付义务，曾某向法院申请强制执行查封了案涉房产,拟对该房产评估拍卖以偿还债务。

2019年11月，房地产公司以费某违约按揭贷款依据与费某签订的《海口市商品房买卖合同》向仲裁委提请仲裁，请求解除公司与费某就案涉房产签订的合同，并要求费某协助办理该合同的备案注销手续。2020年1月，仲裁委支持了房地产公司的请求。

2019年12月，房地产公司提起执行异议请求停止执行并解除对案涉房产的查封拍卖被驳回。

2020年10月，房地产公司以出现生效仲裁裁决为新事由再次向法院提出执行异议，请求停止执行并解除对案涉房产的查封拍卖再次被驳回。公司不服进而提起本案执行异议之诉。

案情焦点：

房地产公司对案涉房产是否享有能排除法院强制执行的民事权益。

判决结果：

法院判决不得执行涉案房产并确认该房产的所有权人是房地产公司。

律师说法：

首先，人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产，且法律并无明确规定，与被执行人发生交易关系的合同相对人的权利也因标的物被查封而不得行使。本案中，法院院虽对费某购买且合同备案在其名下的案涉房产进行了查封，但查封的效力限制的是费某处分该房产的行为，并不当然限制房地产公司与费某关于案涉房产买卖合同的权利。由于费某未及时归还按揭贷款的违约行为，导致房地产公司向银行承担了担保责任，故泰房地产公司在案涉房产被查封期间向仲裁机构提起仲裁系对其合同权利的行使，并未违反法律规定。

其次，因案涉房产的不动产权证已办理至房地产公司名下，且案涉房产的买卖合同已被确认解除，房地产公司与费某的合同权利义务状态已恢复原状，故可以确认房地产公司系案涉房产的所有权人。

最后，因费某对案涉房产享有的物权变动请求权因合同已解除而消灭，费某对该房产已不再享有物权期待权。房地产公司作为案涉房产的所有权人，有权请求法院解除查封、排除执行。